ไปกรมที่ดินวันโอนบ้าน เตรียมอะไร จ่ายเท่าไหร่ และอะไรที่ต้องระวัง
ลองเทียบสองตัวเลขนี้ครับ สมมติบ้านราคา 4 ล้านบาท กู้ธนาคาร 3.2 ล้านบาท ถ้าไม่มีมาตรการรัฐ ค่าโอน 2% คือ 80,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% คือ 32,000 บาท รวม 112,000 บาท แต่ถ้าเข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียม ค่าโอนเหลือ 400 บาท ค่าจดจำนองเหลือ 320 บาท รวม 720 บาท ส่วนต่างราว 111,280 บาท ในวันเดียวกัน ที่เดียวกัน คำถามคือใครเข้าเกณฑ์ และถ้าไม่เข้าจะเกิดอะไรขึ้น
มาตรการนี้คิดค่าธรรมเนียมที่ 0.01% ครม. ต่ออายุเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 เงื่อนไขหลักคือราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามอย่าง ทรัพย์ต้องเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือคอนโด จะมือหนึ่งหรือมือสองก็ได้ ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องโอนกับจดจำนองในคราวเดียวกัน
ข้อสุดท้ายนี้คนพลาดบ่อยครับ ถ้าโอนกับจดจำนองคนละวัน หรือซื้อในนามนิติบุคคล จะเสียค่าธรรมเนียมอัตราปกติ ถ้าราคาเกิน 7 ล้านก็ไม่ได้ส่วนลดเฉพาะ 7 ล้านแรก ต้องเข้าเกณฑ์ทั้งหมดถึงจะได้สิทธิ รอบนี้ครอบคลุมกว้างกว่ารอบปี 2566 ซึ่งลดค่าโอนเหลือ 1% และกำหนดเพดานไว้ที่ 3 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกรายการที่ลด อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไม่ได้รับการลดหย่อน และเป็นภาระของผู้ขาย สองรายการนี้ไม่เกิดพร้อมกัน ขึ้นกับระยะเวลาถือครองของผู้ขาย ถ้าถือครองเกิน 5 ปีและมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียอากรแสตมป์ ถ้าไม่ถึงเกณฑ์นี้ จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งอัตราสูงกว่า ในตัวอย่างบ้าน 4 ล้านบาทของ KTC ผู้ขายถือครอง 6 ปี อากรแสตมป์จึงอยู่ที่ 20,000 บาท ยังมีค่าอากรจำนองที่คิด 1 บาทต่อทุก 2,000 บาทของวงเงินกู้ ถ้ากู้ 3.2 ล้านจะอยู่ที่ราว 1,600 บาท (ผมคำนวณเองตามสูตร) ซึ่งจ่ายที่ธนาคารถ้าจำนองกับธนาคาร
เรื่องใครจ่ายอะไร กฎหมายไม่ได้บังคับตายตัว ตกลงกันเองได้ แต่ธรรมเนียมทั่วไปคือค่าโอนแบ่งครึ่งกัน (หรือผู้ขายโครงการออกให้ทั้งหมดเป็นโปรโมชั่น) ค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อ ส่วนอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นของผู้ขาย ควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น
เอกสารที่ต้องใช้ในกรณีบุคคลธรรมดา คือบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา กับหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุลพร้อมสำเนา ถ้ามี ถ้าจะมอบอำนาจให้คนอื่นไปแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้องไว้ล่วงหน้าจะสะดวกกว่า แม้เตรียมครบแล้ว รายการเอกสารของแต่ละสำนักงานอาจต่างกันเล็กน้อย โทรถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนจะชัวร์ที่สุด
วันโอนจริง ถ้าเอกสารครบและคิวไม่หนาแน่น ใช้เวลาโดยรวมประมาณ 1 ถึง 2 ชั่วโมง เริ่มจากกรอกคำขอพร้อมแนบเอกสาร ยื่นให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจ แล้วรับบัตรคิว เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ จากนั้นเจ้าหน้าที่จะประเมินราคา คำนวณค่าใช้จ่าย และออกใบคำนวณให้ คุณนำไปชำระที่ฝ่ายการเงินแล้วรับใบเสร็จ ต่อด้วยเจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด ตรงนี้ให้ตรวจหน้าโฉนดก่อนรับ ชื่อ แปลง และเลขที่ต้องถูกต้อง อย่าข้ามขั้นนี้ครับ เสร็จแล้วผู้ซื้อรับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ถือว่ากรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์
เรื่องการจ่ายเงิน สำนักงานที่ดินรับเงินสด สแกน QR ผ่านแอปธนาคาร บัตรเดบิต และบัตรเครดิต แหล่งข้อมูลที่ผมพบระบุว่าการรูดบัตรอาจมีค่าธรรมเนียม เช่น 1% ของยอดสำหรับบัตรบางประเภท ถ้าจะใช้บัตรกับยอดหลักแสนจึงควรถามก่อน ก่อนถึงวันโอน ควรขอยอดรวมที่ต้องจ่ายจากสำนักงานที่ดินล่วงหน้า และเก็บใบเสร็จทุกฉบับไว้ ตอนนี้ยังมีแอป e-QLands Plus สำหรับจองคิวและยื่นคำขอแบบข้ามเขตหรือข้ามจังหวัดได้ในบางพื้นที่ ลองเช็กกับสำนักงานที่ดินว่าพื้นที่ที่ซื้อรองรับหรือไม่
ส่วนเรื่องกันโดนโกง กรมที่ดินแนะนำไว้หลายข้อ ที่เกี่ยวกับคนซื้อบ้านโดยตรงมี 4 ข้อ ให้ทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ใครชวนไปทำนอกสถานที่ ให้สงสัยไว้ก่อน ให้ตรวจเอกสารสิทธิ์และสภาพที่ดินกับสำนักงานที่ดินเสมอ อย่าเชื่อแค่คำพูดของนายหน้า อย่าเซ็นหนังสือมอบอำนาจทิ้งช่องว่างไว้ เพราะอีกฝ่ายเติมข้อความตามใจได้ และไม่มอบโฉนดให้ใครถือแทน เพราะเสี่ยงถูกสับเปลี่ยนเป็นของปลอม
สรุปคือ การไปกรมที่ดินไม่ได้ยาก คนมักติดตรงที่ไปโดยไม่รู้ว่าตัวเองเข้าเกณฑ์ลดค่าธรรมเนียมหรือเปล่า และไม่รู้ว่าใครต้องจ่ายอะไร ถ้าเตรียมสามอย่างล่วงหน้า คือเช็กเงื่อนไข 0.01% ให้ครบ ตกลงภาระค่าใช้จ่ายในสัญญาให้ชัด และเตรียมเอกสารให้ครบ วันโอนก็เสร็จได้ในไม่กี่ชั่วโมง และถ้าอยากได้สิทธิลดหลักแสนบาท ต้องให้โอนกับจดจำนองเกิดขึ้นในวันเดียวกัน