ซื้อหรือเช่า คุ้มกว่ากัน ถ้าดูจากตัวเลขตลาดกรุงเทพตอนนี้
ลองคิดเลขง่ายๆ ก่อนครับ คอนโดห้องหนึ่งราคา 4.5 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท ค่าเช่าทั้งปีคือ 216,000 บาท คิดเป็นผลตอบแทนจากค่าเช่าประมาณ 4.8% ของราคาห้อง (ผมคำนวณเอง ก่อนหักค่าใช้จ่ายและช่วงห้องว่าง) ถ้ากู้เต็ม 4.5 ล้านบาทมาซื้อห้องนี้ ดอกเบี้ยล้วนๆ ที่ 6% ต่อปีเท่ากับเดือนละ 22,500 บาท แต่ถ้าดอกเบี้ยเหลือ 4% จะเหลือเดือนละ 15,000 บาท ที่ 6% ดอกเบี้ยอย่างเดียวก็แพงกว่าค่าเช่าแล้ว ที่ 4% ถูกกว่า ตัวเลขสองตัวนี้ทำให้คำถามซื้อหรือเช่าไม่มีคำตอบตายตัวครับ
ลองดูก่อนว่าดอกเบี้ยตอนนี้อยู่ตรงไหน อัตราอ้างอิงของธนาคารรัฐอย่าง ธอส. คือ MRR 6.145% ต่อปี (มีผลตั้งแต่ 4 มีนาคม 2569) ส่วนธนาคารกรุงเทพเคยประกาศ MRR 6.60% เมื่อธันวาคม 2568 MRR เป็นอัตราอ้างอิง ผู้กู้จริงมักได้ดอกเบี้ยช่วงแรกต่ำกว่านั้น เช่นโครงการ "บ้านคนละหลัง PLUS" ที่ให้ 2.6 ถึง 2.8% ใน 2 ปีแรก แล้วขยับขึ้นเป็นขั้นบันได ตัวเลขเหล่านี้อาจเปลี่ยนไปแล้วหลังจากข้อมูลที่ผมพบ จึงควรเช็กกับธนาคารอีกครั้ง
ฝั่งค่าเช่าเทียบราคาซื้อ แหล่งข้อมูลของแพลตฟอร์มอสังหาฯ ให้ตัวเลขผลตอบแทนที่ไม่ตรงกัน บางแห่งบอกว่าย่านกลางเมืองอยู่ที่ราว 3 ถึง 5% บางแห่งบอก 4 ถึง 6% และย่านอ่อนนุช-แบริ่งที่ราคาซื้อไม่สูงอาจได้ 5.5 ถึง 7% ส่วนตัวอย่างห้อง 4.5 ล้านบาทใกล้สุขุมวิท 36 เดือนละ 18,000 บาท แหล่งหนึ่งคำนวณได้ผลตอบแทนสุทธิ 3.3% ผมต้องบอกตรงๆ ว่าแหล่งเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นบล็อกของแพลตฟอร์มซื้อขายและเช่า ซึ่งมีผลประโยชน์เกี่ยวข้อง ตัวเลขจึงเอาไว้เทียบกับของจริงได้ แต่ไม่ควรใช้ตัดสินใจโดยตรง ควรเปิดดูประกาศเช่าและประกาศขายห้องเดียวกันในอาคารเดียวกันด้วยตัวเอง
เรื่องเงินก้อนแรก ฝั่งซื้อหนักกว่ามาก ซื้อคอนโดต้องมีเงินก้อนแรกประมาณ 3 ถึง 5% ของราคา สำหรับค่าจอง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ประกัน และเงินค่าส่วนกลางล่วงหน้า (ตามข้อมูลของอมรินทร์ทีวี) ถ้าห้อง 4.5 ล้านบาทก็ประมาณ 135,000 ถึง 225,000 บาท และถ้าธนาคารให้กู้ไม่เต็ม ต้องมีเงินดาวน์เพิ่มอีก 10 ถึง 20% ซึ่งก็คือ 450,000 ถึง 900,000 บาท ส่วนการเช่า สัญญาทั่วไปคือ 12 เดือน มัดจำ 2 เดือน และจ่ายล่วงหน้า 1 เดือน ห้อง 18,000 บาทจึงต้องมีเงินราว 54,000 บาท ตัวเลขห่างกันหลายเท่า แต่ค่าเช่าที่จ่ายไปไม่กลับมาเป็นทรัพย์สินของเรา ขณะที่ค่างวดส่วนเงินต้นจะกลายเป็นส่วนของเจ้าของ
แล้วต้องอยู่นานแค่ไหนถึงจะคุ้มซื้อ เครื่องมือคำนวณและบทความหลายแห่งให้กฎคร่าวๆ ว่าจุดคุ้มทุนของการซื้อมักอยู่ที่ราว 5 ถึง 7 ปี ขึ้นกับทำเล ถ้าวางแผนอยู่น้อยกว่านั้น การเช่ามักได้เปรียบทางตัวเลข เพราะต้นทุนแรกเข้าของการซื้อสูง กฎนี้เป็นเพียงแนวคร่าวๆ และขึ้นกับว่าราคาห้องจะขึ้นหรือลง บางแหล่งสมมติราคาขึ้นปีละ 2% ซึ่งยังถือว่ามองในแง่ดีสำหรับหลายทำเล ฝั่งอุปทาน ผู้พัฒนารายหนึ่งให้ข้อมูลว่าระยะเวลาขายเฉลี่ยของโครงการยืดจาก 2 ถึง 3 ปีเป็น 5 ถึง 6 ปี สะท้อนว่ามีของเหลือในตลาดเยอะ ผู้ซื้ออาจมีอำนาจต่อรองมากกว่าเดิม
ซื้อมีข้อดีที่ตัวเลขข้างบนไม่ได้บอก ค่าเช่าไม่แน่นอนในระยะยาว ถ้าไม่ซื้อก็ต้องเจอการปรับค่าเช่า หรือต้องย้ายที่อยู่เมื่อเจ้าของไม่ต่อสัญญา ค่างวดแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกช่วยให้วางแผนรายจ่ายได้ และมาตรการภาครัฐตอนนี้ลดต้นทุนการซื้อลง เช่นค่าโอนและจดจำนอง 0.01% สำหรับบ้านหรือคอนโดไม่เกิน 7 ล้านบาท (ถึง 30 มิถุนายน 2570) และ LTV กู้ได้ 100% ในช่วงเดียวกัน
เช่าก็มีข้อดีที่ตัวเลขไม่ได้บอกเหมือนกัน คือความยืดหยุ่น ย้ายงานหรือเปลี่ยนที่ทำงานได้โดยไม่ต้องขายห้อง บางแหล่งข้อมูลระบุว่าคนทำงานสัญญาจ้างหรือคนที่ต้องย้ายบ่อยได้ประโยชน์จากการเช่ามากกว่า
อีกข้อที่ต้องคิดคือ คนจำนวนมากไม่ได้เลือกระหว่างซื้อกับเช่า เพราะกู้ไม่ผ่านก่อน ปีนี้อัตราปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงราว 44.9% ถ้ายังไม่ผ่านเกณฑ์ การเช่าไปก่อนแล้วปรับประวัติการเงินก็เป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล
ก่อนตัดสินใจ ลองถามตัวเอง 5 ข้อครับ จะอยู่ที่นี่อย่างน้อยกี่ปี ค่างวดหลังพ้นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่นยังผ่อนไหวไหม หลังจ่ายเงินก้อนแรกแล้วเหลือเงินสำรองฉุกเฉินกี่เดือน กู้ผ่านหรือยัง หรืออย่างน้อยรู้เกณฑ์ธนาคารแล้วหรือไม่ และค่าเช่าห้องแบบเดียวกันในย่านนี้เท่าไหร่ เมื่อเทียบกับค่างวดเต็มรวมค่าส่วนกลาง ถ้าตอบไม่ได้ครบ เช่าไปก่อนแล้วเก็บข้อมูลไม่เสียหายครับ
สรุปคือ ตัวเลขตลาดตอนนี้บอกว่าผลตอบแทนค่าเช่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยบ้าน ถ้าดูแต่ตัวเลขรายเดือน การเช่ามักดูถูกกว่า แต่การซื้อยังเป็นการสะสมทรัพย์สินและความมั่นคงในที่อยู่ด้วย ส่วนการเช่าคือการซื้อความยืดหยุ่น ทางที่เหมาะจึงขึ้นกับแผนชีวิตและเงินในกระเป๋าของแต่ละคน