เตรียมตัวกู้บ้านให้ผ่าน ธนาคารดูอะไรบ้าง และควรเริ่มก่อนยื่นกี่เดือน
ลองนึกถึงคนสองคนที่เงินเดือนเท่ากันครับ คนแรกกู้ผ่าน คนที่สองไม่ผ่าน เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นจริงและเกิดบ่อย เพราะปีนี้เกือบครึ่งของผู้ยื่นกู้ซื้อบ้านถูกปฏิเสธ ผลสำรวจ HBA ครึ่งแรกปี 2569 อยู่ที่ 44.9% สาเหตุหนึ่งคือธนาคารมองหลายอย่างนอกเหนือจากตัวเลขรายได้
ก่อนเตรียมอะไร ควรรู้ก่อนว่าแบงก์ปฏิเสธเพราะอะไร ผู้จัดการสาขา ธอส. คนหนึ่งสรุปไว้ 3 เหตุผล คือหนี้ครัวเรือนสูงจนความสามารถผ่อนที่เหลือไม่พอรับงวดบ้านเพิ่ม เอกสารรายได้ไม่พอหรือไม่ชัดเจน และพฤติกรรมการเงินที่ทำให้ธนาคารกังวลเรื่องวินัยการชำระหนี้ ข้อสุดท้ายน่าสนใจ เพราะแปลว่าคนที่รายได้พอแต่ประวัติไม่นิ่งก็ถูกปฏิเสธได้เหมือนกัน
ผู้บริหารศุภาลัยยกตัวอย่างว่า หลายคนมองว่าจ่ายงวดช้าหน่อยในยอดเล็กๆ คงไม่มีผล แต่ธนาคารดูประวัติการชำระทุกรายการ ลองนึกถึงครูตรวจการบ้านครับ ต่อให้สอบได้คะแนนสูง ถ้าส่งงานช้าทุกครั้ง ครูก็ไม่มั่นใจอยู่ดี
เรื่องเวลา คำแนะนำที่ผมเจอมาจากบทความด้านการเงินของไทยรัฐ ซึ่งเป็นความเห็นของผู้เขียน ไม่ใช่กฎของธนาคารใด บทความระบุว่าด่านแรกที่ธนาคารใช้ประเมินคืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) และจะเปิดดูประวัติเครดิตบูโรอย่างละเอียดด้วย จึงแนะนำให้เริ่มเตรียมตัวก่อนยื่นอย่างน้อย 6 เดือน ด้วยการปิดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ใช้ เคลียร์ยอดผ่อนมอเตอร์ไซค์ และผ่อนสินค้าดอกเบี้ย 0% ให้จบ เพื่อให้ภาระหนี้รายเดือนลดลง
เกณฑ์ DSR ที่ธนาคารใช้จริงแต่ละแห่งไม่เท่ากัน บางบทความว่าไม่ควรเกิน 30 ถึง 40% บางบทความว่าหนี้รวมควรต่ำกว่า 60% ของรายได้ ผมจึงไม่อยากฟันธงตัวเลข วิธีที่แม่นที่สุดคือถามธนาคารที่จะยื่นโดยตรง
ถ้าคุณเป็นอาชีพอิสระ เอกสารคือหัวใจ รายงานล่าสุดระบุว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระ ผู้ขายออนไลน์ และเจ้าของกิจการขนาดเล็กมักไม่มีสลิปเงินเดือนแบบที่ธนาคารสายอนุรักษ์นิยมคุ้นเคย เว็บเปรียบเทียบสินเชื่อรวบรวมเอกสารสำหรับเจ้าของธุรกิจไว้ว่า ได้แก่ รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน หลักฐานการเสียภาษี และเอกสารจดทะเบียนกิจการ ส่วนอาชีพอิสระต้องเช็กรายการเอกสารของแต่ละธนาคารอีกที เคล็ดลับที่น่าจะใช้ได้ทุกกรณีคือให้รายได้เข้าบัญชีเดียวอย่างสม่ำเสมอ เพราะแบงก์ดูความต่อเนื่องของกระแสเงิน
ก่อนวางเงินจอง ให้ขอประเมินเบื้องต้นก่อน นายกสมาคมบ้านจัดสรรเสนอให้มีระบบ Pre-approval ที่ชัดเจนขึ้น เพื่อให้ผู้ซื้อรู้วงเงินที่น่าจะได้ก่อนจอง ลดความเสี่ยงที่จองแล้วกู้ไม่ผ่าน แต่เขาก็ย้ำเองว่าการประเมินเบื้องต้นไม่ใช่การรับประกันผลอนุมัติขั้นสุดท้าย ถ้าคิดจะยื่นหลายธนาคาร ให้ถามเกณฑ์ก่อนยื่นจริง และอย่ายื่นพร้อมกันหลายแห่งโดยไม่จำเป็น เพราะการสอบถามเครดิตหลายครั้งอาจถูกมองว่าเราร้อนเงิน (แหล่งที่ผมพบเรื่องนี้เป็นบทความแนะนำสินเชื่อทั่วไป ไม่ใช่ข้อกำหนดทางการ)
อีกเรื่องที่ต้องพูดตรงๆ คืออย่าแต่งตัวเลขรายได้ ผลสำรวจของ FICO เมื่อปี 2567 พบว่า 39% ของคนไทยมองว่าการแจ้งรายได้ไม่ตรงความจริงในใบสมัครสินเชื่อบ้านเป็นเรื่องปกติ หรือยอมรับได้ในบางกรณี ตัวเลขนี้เป็นทัศนคติของผู้ตอบแบบสำรวจ ไม่ได้แปลว่าทำแล้วไม่มีปัญหา ธนาคารพัฒนาระบบตรวจจับตัวเลขที่ไม่ตรงความจริงอยู่ตลอด และการให้ข้อมูลเท็จมีความเสี่ยงทางกฎหมาย การเตรียมตัวให้เครดิตดีขึ้นจริงปลอดภัยกว่าเสมอ
ถ้ารายได้และภาระหนี้เป็นปัญหาหลัก ลองดูทางเลือกที่รัฐเปิดไว้ โครงการ "บ้านคนละหลัง PLUS" ของ ธอส. มีวงเงิน 40,000 ล้านบาทสำหรับผู้เข้าเกณฑ์ผ่อนปรนรายได้และค่าครองชีพ ดอกเบี้ย 2.8% ใน 2 ปีแรก กู้ได้สูงสุด 3 ล้านบาท ผ่อนนานถึง 40 ปี ตัวเลขผ่อนเริ่มต้นที่เห็นในข่าวเป็นงวดช่วงแรกเท่านั้น ดอกเบี้ยจะขยับขึ้นเป็นขั้นบันไดในปีที่ 3 และปีที่ 4 ถึง 5 จึงควรคำนวณงวดหลังพ้นช่วงโปรไว้ด้วย ส่วนเงื่อนไขผ่อนปรนแบบละเอียด ผมยังไม่พบรายละเอียดทางการ แนะนำให้สอบถาม ธอส. โดยตรงก่อนตัดสินใจ
สรุปคือ ธนาคารตอนนี้ถามถึงรายได้ของคุณ และถามควบคู่กันว่าภาระที่มีอยู่กับประวัติที่ผ่านมาเชื่อถือได้แค่ไหน สิ่งที่เราควบคุมได้จริงคือการเตรียมตัวล่วงหน้า ปิดหนี้เล็กๆ จ่ายตรงเวลา เก็บเอกสารรายได้ให้ครบ แล้วถามเกณฑ์ธนาคารก่อนวางเงินจอง